“五心”聚力串起物业纠纷化解线

　　——解码柳州市城中区人民法院物业纠纷的治理“秘钥”

　　物业纠纷案件一头牵动着广大业主的幸福指数,一头牵动着物业企业的营商环境,妥善化解物业纠纷是人民法院重要的民生课题。

　　2024年，广西柳州市城中区人民法院接收物业纠纷案件占民事案件总数11.38%。

　　小物业牵动着大民生。面对大量的物业纠纷案件，城中区法院探索出一条物业解纷新路径——“热心宣传、耐心调解、细心调查、公心审判、诚心联动”的“五心”工作法。探有路径，卓有成效，2024年前三季度，城中区法院成功调解218件物业服务合同案件，同比上涨12%，总标的额超200万元。

　　“典”亮物业服务聚民心

　　《物业服务合同典型案例指引》《物业服务合同十问十答宝典》……2024年10月的一天，城中区法院“芒鞋服务队”摊位上的宣传资料吸引了群众注意。

　　“法官，我儿子新房还没入住，物业公司就催促缴纳物业费，您说这合理吗？”

　　“法官，我们小区停车费涨价的速度比猪肉价还快，这不是在抢钱吗？”群众边翻阅资料边迫不及待地问。

　　“阿姨，根据《中华人民共和国民法典》规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主是不能以未接受相关物业服务为由拒绝支付物业费……”法官们对群众反映的物业问题，一一进行回答，并纠正群众在法律问题认识上的偏差。

　　“内容丰富，讲解透彻，实用性强，我们以后也会注重依法维权。”群众表示，很喜欢这种家门口的普法活动。

　　“物业纠纷与群众息息相关，每次普法宣传时很多群众都咨询这方面的问题。”城中区法院“芒鞋”服务队队员黎小航说，针对群众普遍关注的物业管理纠纷等热点问题，城中区法院不仅定期开展普法活动，还结合审理实践、诉前化解经验以及筛选出的典型案例，总结提炼并汇编《涉物业纠纷案件审判白皮书》《物业服务合同典型案例指引》《物业服务合同十问十答宝典》等普法资料，取得了很好的宣传效果。

　　2024年，城中区法院党支部组建了一支以青年党员为主，深入社区开展志愿服务活动的“芒鞋”服务队。以此为契机，结合“三官一律”、巡回庭审等工作，城中区法院联合社区、物业纠纷行业调处中心在辖区街道、社区内向大众普法，化解业主与物业公司之间日常小矛盾，用贴心的司法服务让群众“安居”，让企业“乐业”。

　　法院宣传有热心、润民心。2024年以来，城中区法院进社区宣传57次，接待群众432人次，发放资料233份。

　　描绘和谐共处新“枫”景

　　城中区属于柳州市经济发展的核心地带，辖区人口密度大、人员结构复杂、住宅小区多，物业管理矛盾突出，呈现出“多、繁、杂、锐”的特点，物业纠纷也随之增多。

　　“把脉”症结，城中区法院开出了“良方”。

　　2023年起，城中区法院对部分物业服务合同案件，首先由特邀人民调解员、调解组织进行调解；针对矛盾尖锐、分歧较大的案件，“法官+调解员+书记员”调解团队先行前往相关小区进行走访，实地查看掌握客观情况，再寻解决之法。

　　“我的车位凭什么不能安装充电桩？”“小区变压器未移交供电部门且缺乏专业维护，变压器存在容量不足、线路老旧问题，不好安装。”2024年3月，李先生与物业公司因充电桩的安装问题争执不已，一气之下李先生将物业公司诉至城中区法院。

　　“该小区内已有部分车位安装新能源汽车充电桩，当时地下车库原有的配电线路足够承载，说明该小区之前具备一定安装条件。”为进一步查明实事，了解小区基础设施条件，城中区法院法官许兰珍与诉前调解员一道前往该小区进行了实地察看。

　　了解情况以及当事人争议焦点后，许兰珍和调解员以背靠背的方式，耐心做双方思想工作，一方面安抚好李先生情绪；另一方面向物业公司进行法律释明，最终双方达成和解，物业公司协助李先生安装充电桩。

　　细心地调查，耐心地调解，李先生和物业公司双双为法院竖起了大拇指。

　　“难题解答走深一步，根源解决更踏实一步。”许兰珍说，法院要积极主动实地了解实际状况，当面讲好“法理情”，妥善化解“了心结”，从源头上减少物业纠纷，努力为业主营造舒心、宜居的居住环境。

　　2023年至今调解团队已走访16个小区，引导成功调解矛盾纠纷复杂案件89件，经过法官深入社区调解的案件，近50%得到妥善化解，受到辖区人民群众地点赞和好评。

　　公心审判“画”好同心圆

　　为从源头化解矛盾，城中区法院改变“坐堂问案”的思维，通过以案说法的形式把法治课堂搬到业主楼角，强化示范性诉讼的效果。

　　“物业服务不到位，我家楼上空调管漏水、高空抛落烟头等情况反映后无人处理，我们为什么要交物业费？”

　　“我们提供了物业服务，物业管理费应当按时缴纳。”

　　2024年6月，城中区法院在受理某物业公司诉其32户业主缴纳物业纠纷中，承办法官傅馨慧甄别筛选了矛盾相对集中的6起纠纷在该小区进行巡回审理，庭审中邀请了住建部门、社区、调解组织和小区居民等百余人旁听庭审。

　　庭审中，傅馨慧有序推进法庭调查、法庭辩论等环节，组织当事人围绕争议焦点发表意见，在释法说理后，组织双方当事人进行调解。庭后形成示范性裁判，鼓励引导剩余的26户参照这六起不同情形裁判结果在诉外得以化解。

　　“巡回审判对于化解物业类纠纷的效果是最明显的，既能将司法审判与普法宣传深入融合，提升物业公司服务水平，赋能基层社会治理，同时这种‘家门口’打官司方式也降低企业诉讼成本，督促业主主动缴纳物业费，营造和谐文明的小区环境，促进物业公司良性发展，达到‘巡回一案、化解一片’事半功倍的效果”傅馨慧说。

　　近年来，城中区法院充分发挥巡回审判作用，聚焦社区常见、多发的物业纠纷，不定期深入社区巡回办案、以案普法，就物业纠纷选取典型案件，到所在小区现场开庭、调解、当庭宣判，解答法律问题，将法庭设到群众家门口，向广大群众提供“零距离”的司法服务，真正做到了“案结事了人和”。

　　化解物业纠纷需要凝聚更大的合力，城中区法院积极与物业协会、住建局、社区及调解组织等开展协调联络，争取有关部门和社会组织的大力支持。

　　2023年3月，城中区法院联合多个部门成立了柳州市城中区物业纠纷行业调处中心，整合优势资源，妥善解决好各类物业纠纷，保障业主合法权益，成立至今成功调解物业领域纠纷462件，实现行业纠纷前端治理，批量压减。

　　“热心宣传、耐心调解、细心调查、公心审判、诚心联动”，城中区法院物业纠纷化解“五心”工作法，高效推动矛盾纠纷实质性化解，为群众安居乐业，持续深化平安城中、法治城中建设，提升群众获得感和政法工作满意度提供了有力的司法服务和保障。

　　（作者：林东婷 龙炜林）