“住改商”后因未安装消防设施被处罚 网约房经营者请求撤销处罚被驳回

　　本报记者　潘从武

　　本报通讯员 陈娟娟

　　近年来，网约房、网络短租民宿凭借可线上预订、灵活便捷的优势，成为热门的新业态，为消费者提供了更多选择。但其中也存在消防安全隐患与经营乱象。

　　一些网约房经营者陷入认知误区：认为房屋不动产规划性质为住宅，并非酒店、商超等公众场所，就无需遵守公共场所消防标准，可以随意改造对外经营。殊不知，这种侥幸心理极易埋下安全隐患，甚至可能触碰法律红线。

　　2026年9月，《法治日报》记者从新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院获悉一起行政诉讼案件。

　　2024年11月底，消防部门接到群众举报，反映市民小李（化名）经营的住宿场所未安装消防喷淋设施，存在严重安全隐患。经消防部门实地调查核实，确认小李将多套私有住宅房源上架至网络租赁平台，公开对外经营网约房业务。该经营模式面向社会不特定人群开放短期预订、按晚计费，常态化接待流动陌生旅客，属于经营性住宿行为。而小李经营的所有网约房房源，均未按照经营性公共场所标准配置灭火器、应急照明、烟雾报警器、消防喷淋等基础消防设施，完全未达到正规住宿经营场所的安全标准，存在极大安全风险。

　　针对该违法情形，消防部门依据相关法律法规，依法责令小李停产停业并处罚款人民币21万元。小李对该行政处罚结果不服，向法院提起行政诉讼。他辩称，案涉房屋规划用途为住宅，且已取得住宅建筑建设工程消防验收意见书，本身符合居住安全标准。网约房只是互联网时代住房租赁的新业态，本质是短租住房服务，不属于法律意义上的公共场所，不应适用公共场所消防管理规定，请求法院撤销案涉行政处罚决定。

　　法院审理后认为，判定一处场所是否属于需要严格落实消防安全管控的公共场所，不能机械拘泥于不动产登记的规划用途，而是应取决于实际使用功能、服务对象和经营模式。

　　案涉房屋虽登记为住宅，但小李通过网络平台公开招揽客源，面向不特定公众提供短期住宿服务，入住人员流动性大且互不相识，房屋早已脱离私人自住的属性，彻底转变为经营性住宿场所。风险特征、安全管控需求与酒店、连锁民宿等经营性公共场所完全一致，依法必须履行公共场所消防安全保障义务。根据消防法相关规定，只要从事经营性住宿服务，经营者就应当配齐全套消防器材，落实常态化消防安全管理责任。单纯以“房屋是住宅”为由，企图规避经营活动对应的消防安全责任，无法律依据，法院不予支持。

　　沙依巴克区法院一审判决驳回小李的全部诉讼请求。对此，小李不服，提出上诉。乌鲁木齐市中级人民法院于2026年7月7日作出二审判决，维持原判。

　　法官说案

　　很多人误以为，网约房只是一桩简单的租房生意，自家房子想租就租、想改就改，实则不然。

　　普通住宅长租，租客固定、租期长久、仅限私人居住，不属于经营行为；而网约房面向不特定人群、按日计费、高频换客、提供经营性住宿服务，属于正规经营业态，必须接受消防、治安、物业等全方位监管。住宅转型经营性网约房属于“住改商”经营行为，除了必须对标公共场所落实消防标准，还需严守多项法律规定。

　　民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。住宅改网约房属于典型的“住改商”，必须经有利害关系的业主一致同意，哪怕其中有一名业主反对，都不得经营。若小区管理规约明确禁止经营性住宿，那么无论邻里是否同意，均严禁开办网约房。物业默许、无人投诉，不能作为合法经营的抗辩理由。

　　此外，并非所有住宅都能改为网约房。危房、违建、地下室等房屋，依法禁止作为经营性住宿场所。装修改造过程中，严禁破坏房屋主体结构、承重结构，严禁封堵消防通道、逃生门窗。若因违规改造、消防缺失引发火灾，经营者不仅要承担民事赔偿，情节严重的还将涉嫌刑事犯罪。

　　还应注意的是，一些经营者选择将承租房屋改造为网约房，在这类情况中，若租赁合同未明确约定允许开展民宿、网约房经营，擅自改造对外营业便属于严重违约，房东有权解除合同、没收押金并追究违约责任。

　　新业态并非不受法律规制的“真空地带”，盈利更不能以公共安全和生命财产安全为代价。只要对外开展经营性住宿服务，经营性质、安全标准、法律责任就必须同步升级。无论是传统酒店宾馆，还是新兴网约房、线上短租民宿，只要面向公众经营，就必须扛起安全主体责任。

　　经营者要摒弃侥幸心理，主动配齐消防设施、合法合规经营，坚决守住消防安全和法律底线，实现行业良性发展与公共安全保障双向并行。