漫画/高岳

　　物业服务连着千家万户，小到扫去落叶，大到墙体修补，不仅关系到群众的幸福感，也是推进基层社会治理现代化的重要一环。随着人民群众对居住环境、住宅品质等方面的要求不断提高，业主与物业服务人之间的矛盾时有发生。

　　山东省济宁市两级人民法院始终坚持和发展新时代“枫桥经验”，依法妥善审理涉物业纠纷案件，解决人民群众急难愁盼问题，提升基层治理效能。

　　近日，《法治日报》记者梳理3起由济宁法院办理的物业纠纷案件，通过以案释法，厘清其中的权责边界。

　　业主行为致人损害

　　物业失察亦应担责

　　2025年1月27日16时，孙某在某小区单元楼门口北侧公共通行区域，使用水桶、抹布擦洗自有车辆，洗车后未及时清理地面遗留积水，亦未设置任何警示标识。因冬季气温低，积水迅速结冰。

　　当日17时许，小区业主赵某途经该处时，因地面结冰湿滑不慎摔倒受伤，随即被120救护车送往医院救治。经诊断，赵某左踝关节骨折、左踝关节脱位，经鉴定，其所受伤害构成十级伤残。

　　随后，赵某诉至济宁市兖州区人民法院，请求判令孙某及某物业公司共同赔偿其医疗费、残疾赔偿金等各项经济损失。

　　本案争议焦点为业主在小区公共区域不当行为致人损害，且物业服务企业安全保障义务缺位时，各方侵权责任如何划分认定。法院认为，孙某作为完全民事行为能力人，明知冬季傍晚气温较低，仍在小区单元门口公共通行区域洗车，应当预见积水不清理极易结冰，进而为过往行人带来滑倒摔伤的危险，但其洗车后未及时清理积水、未设置警示标识，未能采取有效措施防范危险，其行为存在明显过错，该过错与赵某摔伤之间存在直接因果关系，应承担侵权赔偿责任。

　　某物业公司作为案涉小区物业服务企业，对小区公共区域负有日常巡查、安全管理、风险隐患排查等安全保障义务。孙某在公共通道洗车形成结冰隐患，物业公司既未及时发现、制止该行为，又未及时消除隐患，未尽到合理限度内的安全保障义务，对损害后果的发生亦存在一定过错，应承担次要责任。

　　2025年11月，法院判决孙某、物业公司在责任范围内赔偿赵某各项损失共计147031.31元。判决作出后，各方均未上诉。

　　法官指出，物业公司作为小区公共区域的管理者，其安全保障义务并非被动履行，而应体现为主动巡查、及时发现、有效劝阻和迅速消除隐患。在日常服务中，应注重风险隐患排查，对业主在公共区域的不当行为及时干预，切实保障业主人身安全、财产安全。

　　费用催收时效各算

　　超过期限不予保护

　　张某系某小区商铺业主，欠付2021年7月31日起至2026年7月30日止的物业费。张某认为，2023年5月之前的物业费已过诉讼时效，不应支付，物业公司则认为其在2025年6月6日已有效催收，应对整体物业费产生诉讼时效中断效力，张某需足额支付物业费。

　　双方协商未果，物业公司诉至济宁市鱼台县人民法院，请求判令张某支付2021年7月31日起至2026年7月30日止的物业费共计10015元。

　　法院审理查明，物业公司工作人员分别在2025年6月6日、2026年4月17日通过电话向张某催收物业费，张某对通话事实予以认可，但认为录音中未明确提及催收具体年度，且其一直未同意交纳。除上述两次催收外，物业公司未能提供其他时间段内进行有效催收的证据。

　　法院认为，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽有关联性，但均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。根据物业服务合同约定，张某所欠物业费按年度计算，因此物业公司需要在每一期物业费履行期限届满后三年内主张权利，否则将丧失胜诉权。

　　本案中，物业公司于2025年6月6日的催收，仅对2022年6月6日之后到期的物业费产生时效中断效果；2021年7月31日至2022年6月5日期间的物业费，因已超过三年且物业公司未能提供有效证据证明在该期间内主张过权利，法院不予保护。

　　据此，2026年7月，法院判令张某支付2022年6月6日起至2026年7月30日止的物业费8314元，驳回物业公司其他诉讼请求。目前，该判决已生效。

　　法官表示，物业费应逐期单独起算，单次有效催收仅能中断催收当日及后续债务的诉讼时效，不具有溯及既往、恢复往期过期债权胜诉权的法律效力。物业公司应建立常态化、全周期债权留存机制，在每一期物业费发生后三年内及时催收，并妥善固定通话录音、书面函件、送达凭证等有效证据，避免因时效管理疏漏导致债权无法实现。

　　污水倒流未予处理

　　消极履职物业该赔

　　2026年6月2日晚8时许，张某发现家中下水道堵塞，污水从马桶流至房间。当日晚10时20分许，物业公司工作人员前往张某家查看下水道堵塞及返水情况，但以堵塞系业主自身原因所致为由，未予处理。

　　次日，张某家中又因下水道堵塞返水，造成衣柜、电器等物品泡水损坏，污水随后蔓延至楼道内。张某报警后，物业公司来到现场，对张某家中的下水道进行了疏通。

　　张某认为，物业公司怠于履行自身职责，将其诉至济宁市汶上县人民法院，要求其对损失承担赔偿责任。

　　法院经审理认为，本案原告与被告系物业服务关系，原告已交纳物业费用，被告物业公司应当按照相关法律规定及物业服务合同的约定，对小区公共设施进行日常维修养护、定期检查及承担防止损失扩大的协助义务。

　　本案中，案涉房屋的损失由下水管道堵塞所造成，堵塞的区域在原告家中，并非公共区域，原告对损害结果发生的直接原因没有提供证据证实，故不能证实被告物业公司对该损失结果的发生存在过错。但在该损害发生后，原告已告知被告物业公司存在下水道堵塞的情况，该情况有可能蔓延至公共区域，但被告并未积极主动进行疏通、维修，对损害的扩大存在一定责任。

　　2026年7月，法院判决被告赔偿原告损失2600元。目前，该判决已生效。

　　法官表示，物业服务事关千家万户的居住安宁，业主按时交纳物业费，其本质是换取物业公司对公共设施管护、突发险情应急处置的服务保障，双方基于物业服务合同形成权利与义务的对等约束。物业公司应摒弃“只查看、不处置”的消极履职模式，完善应急处置流程，业主自身亦应承担私人区域风险源头的注意义务。（记者 梁平妮 通讯员 张乐乐）