看房时“一见倾心”收房时“头痛不已” 上海闵行法院：出租问题房屋构成违约应予赔偿

漫画/高岳

　　看房时“一见倾心”，入住后却发现不仅卫生间漏水无法使用，屋内还“霉菌丛生”，墙上甚至长出了蘑菇……在上海工作的李女士和丈夫满心欢喜租下一套房子，本以为能成为两人的“温馨小家”，没想到却是一套让他们头痛不已的“蘑菇屋”。

　　近日，记者从上海市闵行区人民法院获悉这起房屋租赁合同纠纷案，法院判决出租方赔偿租客各项损失5000余元。本案主审法官指出，出租人将存在严重卫生安全问题的房屋出租，已构成对合同核心“适租”义务的违反。

　　“温馨小家”竟然长蘑菇

　　2023年6月，李女士和丈夫打算租房。通过某物业管理公司的介绍，他们看中了位于闵行区的一套两居室。

　　当时，房屋内还有租客居住，房间内摆放了大量家具。李女士因此没能看到房屋全貌，但她十分满意户型和装修风格，当天便与物业公司签订了租赁合同，并按照“押一付三”的标准支付了押金和首期租金。

　　然而，当上一任租客的家具被搬走后，眼前的景象让前来收房的李女士夫妇傻了眼：卧室和阳台的墙面上，大片霉斑清晰可见，部分壁纸已经脱落，空气中弥漫着刺鼻的霉味。更令人震惊的是，屋内的墙角处竟然还长着几簇蘑菇。此外，卫生间因需要重做防水层，在短期内无法使用。

　　李女士多次联系物业公司，对方虽然答应处理，但维修进度缓慢。为减少污染，李女士自行购买了修复墙面的涂料。因卫生间需要维修，其中有两天房屋完全无法使用，为此她不得不自费入住酒店。

　　李女士认为，维修期间的损失不该由自己承担，物业管理公司应减免维修期间的租金和服务费，并赔偿她垫付的涂料费、保洁费以及酒店住宿费，但物业公司只同意赔偿因维修卫生间产生的损失，双方协商未果，李女士将物业公司告上法庭。

　　“看过房”非免责事由

　　法庭上，双方的争议焦点集中在一个问题上：租客看过房，出租人是否还需要对隐藏的瑕疵负责？

　　物业公司辩称，李女士在签约前已经实地看过房屋，认可了房屋的状况。墙面发霉属于一般性瑕疵，并不影响整体居住，公司也已经进行了维修，因此只认可卫生间维修的两天对李女士造成了影响，对于其他损失及李女士自行支付的费用不予认可。

　　李女士则表示，看房时房间里堆满家具，墙面被遮挡严实，自己无法看到霉变情况，如果当时就知道墙角长蘑菇、卫生间漏水等情况，她绝对不会租下这套房子。

　　法院审理认为，提供符合安全、卫生标准的居住环境是出租人的核心义务。其中不仅包括提供功能完备的设施，还要保证房屋不危及承租人的健康和安全。从双方的聊天记录等证据可以看出，无论是墙面的霉变维修，还是卫生间的整体翻修，都对李女士的正常生活造成严重干扰。

　　“从医学常识和社会大众的普遍认知来看，房间内滋生霉菌、长出蘑菇，显然不符合基本的居住卫生标准。”主审法官表示，物业公司没有尽到提供健康、安全居住环境的义务，其行为已经构成违约。

　　对于物业公司提出的“看房即免责”的抗辩，法院明确予以驳回。法院认为，李女士看房时，房屋内堆放的家具在客观上遮挡和掩盖了墙面霉变等严重问题。作为普通租客，李女士在短暂的看房过程中难以发现这类隐藏瑕疵，符合情理。如果仅仅因为租客看过房，就推定其自愿接受所有既存的，甚至是影响健康安全的重大瑕疵，从而免除出租人本应承担的根本性合同义务，于法不符。

　　鉴于双方均愿意继续履行合同，法院认为，李女士有权要求物业公司以维修或减少租金等方式承担违约责任。综合考虑房屋瑕疵的严重程度、维修影响的范围和时间，李女士主张的5000余元费用确有必要且符合市场价格，属于合理范围。

　　最终，法院支持了李女士的全部诉讼请求，判决被告某物业管理公司支付其各项费用共计5000余元。目前，该判决已经生效。

　　“适租”义务不能“打折”

　　“出租人的‘适租’义务是房屋租赁合同履行的核心。通俗地讲，‘适租’义务就是出租人必须保证房子能住人，而且是能安心住人。”主审法官表示，本案中房屋墙面大面积霉变、壁纸脱落、卫生间漏水等情况，显然已经危及承租人健康和正常生活，违反了合同的核心义务。

　　民法典规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。结合相关司法解释及房屋租赁的行业管理规范，出租人向承租人提供的房屋，应当符合安全、卫生等基本的居住条件。

　　“上述霉变瑕疵可能直接导致‘合同目的不能实现’。”主审法官解释，本案中，承租人签订合同的目的在于获得安全、卫生的居住环境，而“蘑菇屋”的状况已实质性破坏了这一核心目的。因此，承租人在出租人完成有效维修、恢复房屋适住状态前，有权拒绝接受房屋或要求减免租金。

　　“李女士提出的诉求仅仅是弥补自己的实际损失，具有事实与法律依据，是合理诉求。”主审法官同时表示，本案中，物业公司的违约行为，的确为李女士造成了损失和不便。值得肯定的是，李女士的维权意识和证据意识较强，发现墙面霉变后，她便拍照联系物业管理公司，并保留了全部聊天记录，为后期诉讼维权提供了完整的证据链。

　　主审法官提醒，承租人签约前应对房屋进行仔细检查，可以通过拍照、录像留存过程，若入住后发现存在严重影响居住的瑕疵，应立即通知出租人，同时固定证据，以便后续协商或通过法律途径维护自身权益。

　　出租人则应确保房屋结构安全、卫生达标、相关功能完好，无渗漏霉变、水电厨卫设施安全可用等。交付前，应对房屋隐患主动进行排查维修；交付后对承租人的维修诉求应及时响应处理。须知，诚信履约是避免纠纷、建立口碑的基石。（记者 张海燕）