完善住房租赁市场，有利于盘活存量房源、加快新型城镇化建设、加强和改进社会管理和服务、提高社会治理能力。北京市朝阳区人民法院12月18日发布的《涉中介机构小额房屋租赁案件审判白皮书》显示，此类纠纷数量呈现增长趋势。

　　住房租赁企业、经纪机构在房源信息收集、资源整合等方面占有市场主导地位，是租赁双方选择租赁房屋的重要渠道。但中介机构失联、押金不退、房源不对版等问题时有发生，增加了小额住房租赁市场的波动性、降低了交易稳定性。相关纠纷如何裁判？法官对预防此类纠纷有何建议？

　　涉中介机构小额房屋租赁合同案件涨幅明显

　　北京市朝阳区人民法院温榆河人民法庭庭长吴克孟介绍，2023年、2024年，北京朝阳法院累计受理并审结涉中介机构小额房屋租赁合同案件705件。

　　吴克孟：2024年比2023年受理案件增加171件，涨幅明显。总体来看，标的额在10 000元以下的案件共计419件，占全部案件近60%，反映出此类案件金额总体偏小，但发案较为频繁，具有典型的“小案大民生”特点。

　　统计数据显示，判决结案占比21.3%，调解结案占比32.5%，撤诉方式结案占比46.1%。

　　吴克孟：这反映出当事人争议相对较小，调解成功率较高，存在大量“试探性诉讼”。以判决方式结案的150件中，缺席审理案件为65件，而且缺席方均为中介机构，这反映出中介机构消极应诉，甚至出现倒闭失联、“跑路”等情况。87%发生在中介机构与承租人之间。

　　中介机构失联房屋所有权人可要求实际承租人腾房

　　白皮书显示，中介机构恶意违约“跑路”或经营不善倒闭、失联，房屋所有权人要求实际承租人腾退房屋的诉讼请求均得到支持。

　　法官权成子：这种情况下，实际承租人只能向中介机构主张退还押金和多支付的租金，在中介机构“跑路”或倒闭的情况下，实际承租人的维权难度确实比较大。

　　吴克孟则提示出租人明晰权责、规范出租，做审慎的“所有人”。当中介机构“跑路”时，不宜采取换锁、断水、断电、私自处置房屋内物品等方式强行腾退实际承租人。

　　吴克孟：建议优先与实际承租人协商损失分担方案、另行签订房屋租赁合同，及时止损、共渡难关，之后再通过法律途径向中介机构主张权利。遇有涉及租金拖欠、房屋损坏、提前解约等纠纷时，应采取合法途径维护自身权益，在充分沟通协商不成时，及时通过属地综治中心等多元解纷途径解决争议。

　　隔断房存安全隐患 承租人可要求解除合同

　　一些中介机构为获取更多利润，承租房屋后改装成隔断房出租，引发了一系列房屋安全问题。小范就租到了这样的房子，墙体没有使用实心砖，不符合消防标准，且多处出现大小不一的明显裂痕和摇晃痕迹。他起诉中介机构违约，要求退还租金和押金。

　　法官李思巧：我国民法典明确规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。被告中介机构出租隔断间违反相关行政管理规定，影响承租人的居住质量，承租人可以请求解除合同，对原告主张退还押金、未使用房屋期间对应租金的诉讼请求予以支持。另外，法院处理不影响行政机关对隔断群租行为进行认定和处罚。

　　“甲醛房”“串串房”承租人可诉中介解除合同、违约

　　为减少空置期损失，一些中介机构将空气污染物超标、具有“隐蔽瑕疵”的“甲醛房”“串串房”等劣质房源出租给承租人，引发撤销合同或解除合同的纠纷也不少，法院怎么判？

　　权成子：在处理这类纠纷时，因欺诈的构成要件较为严苛，部分承租人关于合同欺诈主张未获支持，而承租人只要能够证明房屋在出租或使用时甲醛超标，就可以主张解除合同并要求作为出租方的中介机构承担违约责任。

　　承租人不合理使用房屋出租人可解除合同

　　白皮书提示，承租人应合理使用、依法维权，做智慧的“安居客”。如果承租人有错，出租人有权解除合同。小刘在合同期限届满前，将电瓶带进房屋充电，中介机构要求他提前搬离房屋，小刘起诉中介机构违约，要求支付违约金、搬家费和误工费，被法院驳回。

　　李思巧：民法典规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。原告将电动车电瓶拿进房屋内充电，违反了双方《租赁合同》《消防安全责任书》的有关约定，构成了违约，被告中介机构有权解除房屋租赁合同。而且原告的行为无论是对于自身的人身财产安全，还是对于公共安全，均构成巨大安全隐患，所以法院判决驳回了他的诉讼请求。

　　权成子说，承租人随意退租、法律意识淡薄、不当使用、合约意识欠缺，是导致房屋租赁纠纷的重要原因。

　　权成子：审判实践中发现，部分承租人擅自改变房屋用途，将住宅用于商业经营、办公等；因疏忽或故意破坏房屋墙面、地面、门窗、擅自拆改承重墙等；未经同意转租、转借房屋；未经同意私养宠物；腾退房屋时未按约定履行必要清洁义务等。这些行为不仅违反合同约定，严重者甚至影响房屋建筑安全与邻里人身安全。

　　押金该不该退 综合考虑自然折损、消耗等因素

　　除了因承租人未能合理使用房屋，部分中介机构和承租人对房屋不当使用和自然损耗的理解不一致或约定不明确，或者中介机构恶意扣留押金，导致的退押金纠纷占有一定比例，法院如何裁判？

　　权成子：处理这类纠纷，法院通常会根据承租人正常使用房屋时对装修、家具、家电可能产生的自然折损和消耗等来判断承租人是否妥善保管、使用房屋，中介机构如要求退租时房屋状态与出租时房屋状态必须完全一致则明显不符常理，如承租人确实存在使用不当的情形并给出租人造成了损失，法院将在押金中抵扣合理损失。

　　中介机构应诚信经营、完善管理

　　审判实践显示，部分中介机构借助手机APP信息挂接、微信小程序等渠道线上经营，注册地与实际营业地分离，规避有效监管。还有的中介机构收款账户混乱，规避资金监管；合同条款严苛，经营缺乏诚信；违规经营业务，出租劣质房源等等。

　　吴克孟：中介机构应诚信经营、完善管理，做行业的“守护者”。首先要转变经营理念，保障资金安全，摒弃“高收低租”“长收短付”等模式，大量的诉讼纠纷已证明该模式的不可持续性和高风险性。建议中介机构使用行业主管部门备案的合同范本，对重要条款进行提示说明，杜绝利用格式条款免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利。

　　法院还建议中介机构畅通信息反馈渠道，设立平台或专员统一收集反馈信息、协调资源，高效处理房主和承租人的报修、投诉和咨询，公示处理方案及处理进度。积极配合司法程序，履行诉讼义务，自觉履行生效的司法裁判文书，树立守法重信的企业形象。为住房租赁市场健康发展贡献力量。

　　监制丨张棉棉

　　记者丨孙莹