房地产经纪人设下骗局致购房人损失数百万 法院判定：中介公司未尽到监管义务应担主责

　　本报记者　徐伟伦

　　本报通讯员 辛明厚 王一洲

　　在房产交易中，买方通过中介公司购房，却遭遇房地产经纪人精心设计的骗局，损失数百万元房款。尽管房地产经纪人已被绳之以法，但经济损失却因罪犯无力赔偿而难以追回。此时，中介公司是否应为员工的职务行为承担民事赔偿责任？责任又该如何划分？

　　近日，北京市第二中级人民法院审结的一起案件，对此类民刑交叉案件的责任认定给出了明确答案。法院认为，房地产经纪人在职权范围内的行为属于职务代理，犯罪后果应由中介公司承担主要赔偿责任，同时厘清职务代理与表见代理在法律适用上的先后顺序。该案对规范中介市场秩序、保护消费者权益具有典型意义。

　　2017年2月，李某通过某房地产经纪公司签约购买一处房产，并与该公司签订了《居间服务合同》。在后续交易过程中，负责此单业务的房地产经纪人钟某，在公司门店内以办理购房资金监管为名，伪造相关材料，指示李某通过POS机刷卡支付，骗取李某297.7万元房款，该款项后被钟某挥霍。

　　此后，钟某因犯诈骗罪被追究刑事责任，法院判决其退赔李某297.7万元。但因钟某暂无财产可供执行，该退赔判决未能实际执行到位。为弥补损失，李某将房地产经纪公司诉至法院，要求公司赔偿其被骗取的购房款。

　　一审法院审理后认为，李某在付款过程中未严格核查账户信息，存在明显过错；同时，钟某出具的材料上所盖公章并非公司真实公章，其行为不构成表见代理。考虑到房地产经纪公司在监管方面存在过错，一审法院酌情判决该公司承担李某损失的35%，即赔偿104万元。

　　李某不服该判决，提起上诉。北京二中院经审理认为，钟某作为房地产经纪公司的经纪人，其以办理资金托管为由指示付款的行为，属于二手房交易中居间方的职权范围，符合职务行为的特征，本质上是职务代理，其行为后果应归属于房地产经纪公司。李某在付款时未尽到审慎注意义务，存在疏忽，应自担部分责任。

　　据此，北京二中院撤销一审判决，改判房地产经纪公司对李某的损失承担90%的主要赔偿责任，应赔偿李某损失267.93万元。

　　“此类案件属于典型的民刑交叉问题，民事诉讼与刑事诉讼在法律关系、责任构成等方面存在显著差异，二者不能相互替代。”负责审理该案的北京市二中院法官在庭后表示，刑事判决追究了房地产经纪人钟某的诈骗罪责，但并未解决被害人李某与房地产经纪公司之间的民事纠纷。购房人因房地产经纪人犯罪行为遭受损失，另行起诉要求经纪公司承担民事责任，人民法院应当依法受理并进行审理。在民事案件处理中，需查明刑事退赔的执行情况，若刑事部分已有退赔，应在民事赔偿金额中予以扣除，以避免权利人双重受偿。

　　法官解释称，在认定经纪人诈骗行为的民事责任归属过程中，关键在于厘清其行为性质是职务代理还是表见代理。职务代理指代理人基于其职务职权对外实施民事法律行为，效果归于法人或非法人组织；表见代理则是指行为人虽无代理权，但相对人有理由相信其有代理权，该代理行为有效。二者适用前提不同，职务代理本质是有权代理，而表见代理属于无权代理。

　　经纪人隶属于公司，在判断其行为责任时，应优先审查其行为是否属于职权范围内的职务行为。本案中，协助办理资金托管等事宜是二手房居间服务的常见内容，属于房地产经纪人的职权范围。钟某在公司的场所内，以履行居间职责的名义实施行为，相对人李某有理由相信其是在执行职务。因此，该行为应被认定为职务代理，其法律后果应由房地产经纪公司承担。

　　此外，在最终确定赔偿责任时，还应综合考量合同性质、双方地位及义务等因素。房地产经纪公司作为专业机构，对房地产经纪人、经营场所及交易流程负有严格的监督管理责任。钟某在门店数次实施诈骗行为，涉案房地产经纪公司却毫不知情，显然未尽到应有的监管义务，这是导致损失发生的主要原因，故应承担主要责任。

　　相较之下，购房人通过中介公司交易，本身即包含了对专业服务的信赖，旨在利用中介公司的专业知识和能力确保后续交易安全顺利完成。在居间合同履行中，不能对购房人注意义务要求过于严苛。本案中，李某作为不具备专业知识的普通购房人，信赖钟某房地产经纪公司经纪人的身份，按照其指示在房地产经纪公司门店内刷卡，虽未注意到POS机代理商名称及办理地点的区别，存在一定疏忽大意，但并未明显低于一般购房人应尽的注意义务，故李某相比于房地产经纪公司，承担次要责任为宜。据此，法院终审判决房地产经纪公司、购房人分别承担90%和10%的责任。

　　法官表示，对于中介机构员工在履职过程中实施的犯罪行为，中介机构因疏于监管未能防范的，应对受害人承担相应的民事赔偿责任，这将有助于督促中介机构加强内部管理，规范经营行为。