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物业换人,抵用券是否作废引争议 法院判决原物业公司构成违约,应承担赔偿责任

来源:工人日报2025-04-10 10:28

  本报讯 (记者黄洪涛 通讯员李语嫣)小区物业公司更换了,原物业公司承诺给的物业费抵用券还算数吗?近日,江苏省无锡市中级人民法院审结一起物业费抵用券纠纷案,判决原物业公司承担赔偿责任。

  小宋是某小区业主,因介绍朋友购买了一套小区住房,开发商承诺为小宋发放一张物业费抵用券,以此作为回报。

  开发商与小区物业公司是关联公司,由物业公司在2019年3月15日向小宋出具了一份书条作为物业费抵用凭证,加盖了物业公司发票专用章,还有工作人员签名。书条载明,可凭此抵扣2022年1月1日至2023年9月3日期间物业费,合计2万元。

  2022年1月1日,小区业委会与原物业公司解除委托关系。小宋拿着物业费抵用凭证,找到新物业公司想减免物业费,被告知他们并不认可其效力。小宋只好缴纳了2022年1月1日至2024年12月31日期间的物业费,共26431元。

  小宋认为,原物业公司未履行约定,应承担其损失,便诉至法院,要求其返还物业费抵用金额2万元。

  法院审理认为,案涉物业费抵用券为开发商向宋某承诺的回报,并由原物业公司出具,原物业公司无法履行承诺,其行为构成违约,应承担相应违约责任。

  本案中的抵用券,实质上是开发商对于小宋介绍买房佣金的替代支付方式,由于原物业公司被解聘,而新物业公司不认可抵用券效力,表明物业费抵用券的佣金支付方式已无法实现,应当采用现金支付佣金的方式。

  抵用券载明的使用期限为2022年1月至2023年9月,因为无法使用抵用券,小宋向新物业公司缴纳了该期间的物业费14684元,属于因原物业公司违约而给小宋造成的损失。

  由于原物业公司与新物业公司的物业费收取标准不同,法院判决原物业公司向小宋赔偿其实际缴纳的物业费14684元。判决已发生法律效力。

  此案审理法官韦苇告诉记者,房地产开发商常常以各种优惠条件吸引客户与其签订合同,有的还会采取“老荐新”模式,承诺在成交后给予老客户现金或者消费券、抵用券等回报。然而,在实践中,经老客户推荐成交后,开发商承诺的回报没有兑现或者抵用券无法使用的情况时有发生。

  本案裁判认为,抵用券这类回报形式,在无法实现约定功能时,抵用券的发放主体应当承担赔偿损失责任。开发商与小宋约定推荐新客户赠送物业费抵用券,系其真实意思表示,虽然没有直接订立书面合同,但双方间已形成约定。原物业公司作为开发商的关联公司,出具物业费抵用券,便是对上述涉及其公司利益的合同关系予以确认,应视为其认可合同内容,并自愿受该合同效力约束。该案中可以认为原物业公司支付报酬的义务未履行完毕,构成违约,应当赔偿损失。

[ 责编:孙满桃 ]
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