“断供保房”背后的灰色地带

　　“断供保房”“诉前延期8年、诉中延期5年、诉后延期2年”……近日，在广东中山某小区楼下的电子广告牌上，有关“断供保房”的广告突然 “霸屏”了。

　　“断供”，是指发生投资经营失败、工作变动、突然患重病以及其他重大变故等原因导致经济状况恶化，自身经济出现危机的购房者因无力承受房贷月供而违约的情况。近年来，随着因“断供”导致房产被法拍的房源越来越多，“断供保房”也应运而生。对于在房价高点买入房产的“刚需”来讲，“断供”不仅仅意味着房产被法拍，还牵涉个人征信记录、孩子学区上学等诸多情况。“断供保房”背后，是一场金钱和时间的“对赌”。

　　文、图/广州日报全媒体记者 张丹 实习生 胡宗英

　　房价“缩水”+现金流困难

　　“刚需”户面临“断供”难题

　　“如果生意的尾款还收不回来，可能就要将房子的房贷先断供了。”家住广州南沙的林江(化名)今年35岁，此前在海珠一家消防器材公司工作了十多年的时间，近两年则选择了自主创业，但由于行业内许多公司的现金流都有限，尾款拖欠的情况也越来越多，他则面临更大的压力。

　　林江在2018年前后购买了一套在广州南沙的房产，当时房产的总价在180万元左右，但没几年，这套房产的总价已“缩水”了三四十万元。与之相对的，他从之前每个月稳定的收入也变成了“饥一顿饱一顿”的情况，房贷压力变得越来越大。

　　“我每个月还款要一万多，此外还有一些欠款，但我并不想因为暂时的不景气就把房子给卖了。”林江说，由于他购买房产是自用的“刚需”房，林江一家的户口是落在房产处，小孩的学位也与该房产相关，因此房产如果出售或被拍卖，自己也将失去与房产相关的诸多权益。他告诉记者：“若是因断供而丢掉房产，肯定是最后不得不面对的选择。”

　　通过“处理”可延保八年

　　称已有无数个成功案例

　　不久前，“断供保房”的广告适时地出现在林江所住小区的露天广告位，让他开始关注起“断供保房”的可能性。按照广告上的说法，“断供保房”是一场用少量金钱换取时间的“对赌”，“赌”的是自己和房价的未来。

　　“你们的公司名叫什么？”“经常问这个问题的都是其他律所来了解操作方式的。”当记者以“断供人”的身份向广告中“断供保房”的机构工作人员进行咨询时，对方明显有着戒备，随后二话不说丢出来一个表格让记者填写，其中包括房子所在城市、房子二手交易价格、放贷银行、贷款额度、目前状态等。当记者填写完相关信息后，对方解释，在现在已断供的情况下，如果房价能够覆盖贷款金额的时候，银行会毫不犹豫地起诉房屋所有人。

　　他提醒，如果断供已超过三个月，就操作不了最长“延保”的8年时间了，只能够做到5年。“延期还款”期间不会影响房子的居住和出租。“我们每个月操作几十上百个断供保房，有无数个成功案例。”

　　而另外一家自称广东某律所的“断供保房”工作人员则介绍，目前断供保房分为两种，一种是金融保房，另一种是断供后保房。

　　“前者是帮你和银行协商是分期还是只还利息，先保2年左右，然后再一次性还本金，这个比较适合短期遇到资金周转问题的人。不过前提是你没有其他的债务逾期且在这期间起诉你，否则也可能被执行拍卖房产。不过对于普通工薪供房者来说，两年后一次性还本金不现实。”

　　“断供后保房”，则适合卖房都资不抵债的情况，或是想房子拖个几年再卖，又或是孩子需要用学位但还不了月供等情况。“最长可以保8年，其间你不用还月供及利息，不影响你居住或出租以及学位，且这期间如果房市回暖，也不影响你在价格合适的时候卖。”

　　“三年就翻身了”？

　　用金钱和时间“对赌”

　　“断供保房不是贷款不用还了，而是用少量的钱换取‘房价回暖’的时间，等房价回暖之后，自然就不会有这方面的担忧了。”记者咨询深圳一家“断供保房”机构时，该公司的相关负责人回复。

　　该负责人介绍，他们的业务就是在房价的“过渡期”保障房子产权和使用权，及其附加的学区、学位、户口等功能。

　　“我们的作用就是协助你扛过这个周期。”该负责人称，他们进行“断供保房”的“操作”，就是将“断供”的房子通过一些特殊“途径”变为“争议产权”，从而避免被法拍。“当该房产是唯一房产时，通过一系列专业‘处理’，几乎是没有人愿意拍下该类产权房的。一是法拍之后该房产的产权没有办法转移，另外就是没有办法住进去，自然就没有人愿意拍下。”对方分析道。

　　保房付出的“条件”，

　　易导致信用“逾期”

　　“保房的前提是断供，断供之后房子可以帮你保住，但是其他的一些影响是不能避免的。”“断供保房”机构相关负责人告诉记者，比如信用会因逾期导致“不良”，名下的账户包括信用卡和储蓄卡也都会因此受到一定的影响，“但是经过处理，你的账户可以除了社保卡之外额外留一张银行卡”。因此，他建议在“断供保房”之前预留工资卡之外，还要保留一定的现金以作不时之需。

　　随后，根据记者提供的近100万元的房贷金额，该负责人给出了3万元的“断供保房”价格。他表示，根据相关合同可以先签“断供保房”至少三年，三年后可继续在诉讼期间“保房”两到三次，每次诉讼时间需1~2年，因此最高可以“断供保房”8年。

　　“如果市场回暖的话，3年之后你就可以‘翻身’了。”他提醒，“到时候银行就可以将你变为白名单，恢复信用记录。但是8年后如果房地产市场继续低迷，你再继续拿着这套房产也没有什么意义；如果到时候仍然面临的是房不抵债的情况，而且你也不想要了，就让银行到法院进行法拍，拍卖之后剩下的债务也可以按照两到五折全部偿还。”他举例，如果房子的债务是100万元，在法拍之后也能够最低按照20万或30万元结清。

　　“对赌”房价上涨时间差

　　“一旦失误或损失惨重”

　　“我们是法务公司，会有合作的律所操作，一切不用担心。”该负责人称，“我们该出现的时候一定会出现，当然有些场合需要你(断供人)一并出现。”随后，记者查询该公司注册的资质发现，尽管该公司名为××咨询公司，但经营的业务仅为房产中介的范畴。

　　而另一家“断供保房”机构则表示，针对金融保房，是根据客户需要协商降息分期债务总额的2%来进行收费；断供后保房，则需要保房费用3.6万元，具体的付费方案则需要签署合同3年，做最长8年的保房计划。“如果需要可支付1000元，我们先收集你的具体材料，然后根据实际情况制定专属保房方案。”

　　但也有律师对“断供保房”的诸多操作表示担忧，每一宗“断供保房”案的背后，都有严格的法律审查和风险评估。银行不是慈善机构，它们会通过法律手段追讨债务，包括但不限于拍卖房产。“断供保房”背后其实是在对赌房价上涨和银行处理流程中的时间差，一旦判断失误，损失将难以估量。同时，每个案例的成功都有其独特性，复制难度很大。通过一系列手段进行“断供保房”不仅涉及道德风险，更有可能触犯法律底线，如虚假诉讼罪等，即“自然人或者单位以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的行为”。