点击右上角微信好友

朋友圈

请使用浏览器分享功能进行分享

正在阅读:存在隐性收费 续贷不一定成功 或影响个人征信 经营贷换房贷暗藏诸多风险
首页> 法治频道> 法治要闻 > 正文

存在隐性收费 续贷不一定成功 或影响个人征信 经营贷换房贷暗藏诸多风险

来源:法治日报2022-11-14 09:48

  调查动机

  银保监会近日公布了8张行政处罚罚单,其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

  近年来,随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低,多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下,低于多地首套房按揭贷款利率,且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差,一些中介活跃在推销经营贷的前线,忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷,声称可以省下一大笔利息。

  然而,真有这样的好事吗?经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险?《法治日报》记者对此展开了调查。

  □ 本报见习记者 张守坤

  □ 本报记者   陈 磊

  “我们可以代办‘转贷降息’,对您来说特别合适。”近日,家住广东省广州市的王蕊(化名)接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称,相对于目前的房贷利率,经营贷利率低至3.2%左右,若选择置换,每年可为她省下上万元贷款利息。

  王蕊心动了。去年,她买了一套二手房,总价约250万元,纯商业贷款利率5.5%,月供超过8000元,感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时,王蕊很快来了兴趣。中介告诉她,经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品,目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担,“房贷转经营贷,都是通过正规银行放款的,绝对安全”。

  据了解,办理经营贷的基本条件,申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东,且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称,通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

  然而,《法治日报》记者近日调查发现,经营贷置换房贷,不仅存在诸多隐性收费,后续还有一系列未知风险,比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

  暗箱操作以贷换贷

  宣称降低还贷成本

  记者采访发现,有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话,称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

  据了解,经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展,贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高,而且融资门槛和利率较低,银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下,一些银行甚至可以做到3%左右,低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

  一位银行内部人士告诉记者,小微企业在申请经营贷时,银行会要求企业营业执照至少满一年,有实际经营地点,企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外,用于抵押的房产要结清之前的贷款。

  但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

  北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍,房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷:假如你手上有200万元房贷,想要提前还款却没有充足资金,中介会先把还房贷的钱借给你,你还清房贷后,房产得以解押。之后,中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款,等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后,你名下拥有经营贷,同时按期支付经营贷的利息。

  “与房贷相比,经营贷都是先息后本,每个月还的都是利息,还贷压力会小很多。”李女士说,“如果名下没有公司,我们会负责帮你办,经营流水、地点等资料也能操作,银行审核基本都能过,后续也不会有风险,只需要付一定的手续费即可,手续费一般是贷款额的1%左右。”

  隐性收费不可小觑

  实际负担可能增加

  “转贷降息”,这个宣称能减少数十万元利息的诱惑,是否暗藏陷阱呢?

  在和多位中介沟通后,记者了解到,经营贷置换房贷,不仅存在诸多隐性收费,后续还有一系列未知风险。

  “以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算,中介费至少要2万元,过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右,粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍道。

  他举例称,若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算,200万元房贷每月月供1.25万元,利息总额175.65万元;假如5年期经营贷年化利率3.7%,每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元,却忽略了本金带来的压力,经营贷先息后本,前面偿还的都是利息,5年后需一次性归还本金200万元,到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办?

  “相比于房贷长达二三十年的还贷款周期,经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后,贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑,购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款,但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧,能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

  “在经营贷置换房贷过程中,一些中介只告诉购房者好处,而选择性不说存在的风险,甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者,如果条件允许,正常通过银行提前还房贷,要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

  值得注意的是,记者调查发现,目前想提前还房贷也不容易。

  来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购入一套房产,贷款260万元。最近她想提前还款,却发现通过银行App申请线上提前还贷业务时困难重重,银行工作人员解释称“系统升级出现bug”,需要和银行预约线下提前还款。

  来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到,即便能够成功申请到提前还贷,流程也很复杂,如果银行不支持App或网站办理,那么线下办理流程更烦琐,有时需要花费几个月时间。

  短贷长投违反约定

  或存在流动性危险

  对于购房者来说,经营贷置换房贷,虽然表面上看能降低资金成本,但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

  “在许多中介的运作下,经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多,但这中间存在续贷行为,比如每3至5年向银行递交一次申请材料,接受一次审核。风险恰恰藏于其中,中介帮忙办理的材料均系伪造,经不住多次审查。”牛奇说。

  华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为,将经营贷置换为房贷,以获取利差,违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途,借款人未经贷款银行同意,将经营用贷款挪作购房,依据民法典相关规定,贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

  “贷款银行提前收回贷款,购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短,购房贷款期限长,经营贷转房贷会造成短贷长投,这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

  北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者,国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市,中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处,银行可能会收回贷款,影响个人征信,甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

  刑法规定,以欺骗手段取得银行贷款,给银行造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  为了维护房地产市场健康发展,防止经营贷违规流入楼市,有关部门一直在行动。

  2021年7月28日,中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,要求银行机构加强借款人资质核查,加强经营用途贷款“三查”,落实各项授信审批要求,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

  与此同时,从去年下半年开始,金融监管部门有序调整楼市金融监管政策,全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来,央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限,推动全国各地房贷利率大幅度调降。

  “监管部门应加强贷款信息共享,及时了解经营贷款的具体流向,发现违规流入房地产市场的,要立即查处,并予以处罚,包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向,对可疑的资金流动,要及时向监管部门报告,对于违规流入的,该提前收回的,应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念,不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。

  

[ 责编:孙满桃 ]
阅读剩余全文(

相关阅读

您此时的心情

光明云投
新闻表情排行 /
  • 开心
     
    0
  • 难过
     
    0
  • 点赞
     
    0
  • 飘过
     
    0

视觉焦点

  • 江泽民同志生平照片(一)

  • 告全党全军全国各族人民书

独家策划

推荐阅读
随着圆满完成神舟十四号载人飞行任务的3位航天员平安归来,经历了120天全生命周期的水稻和拟南芥种子,也一起搭乘飞船返回舱从太空归来。
2022-12-05 16:23
党的二十大报告指出,“加快发展数字经济,促进数字经济和实体经济深度融合,打造具有国际竞争力的数字产业集群。”
2022-12-05 16:00
基于脑电、语音、表情等生理、行为信号的人工智能诊断新技术,其诊断准确率能达到70%—90%。
2022-12-05 10:15
最近,在网络上一种名为“超滤牛奶”的产品悄然走红。
2022-12-05 10:00
图为阿拉善边境管理支队民警在东风着陆场开展外围安保工作。
2022-12-05 09:50
这是中国载人航天史上首次两个航天员乘组在太空“会师”,也是中国航天员首次在空间站迎接神舟载人飞船来访。
2022-12-05 09:37
面临低温、暗夜双重考验,载人航天工程各系统合力以最可靠、最安全、最温暖的方式迎接神舟十四号航天员凯旋。
2022-12-05 09:33
——我们经常被告知,病毒总会进化得更温顺。 实际上,它的毒性是一把双刃剑。
2022-12-04 17:03
世界卫生组织2日表示,奥密克戎毒株仍在全球广泛传播,目前还没到宣布新冠大流行紧急阶段结束的时候。
2022-12-04 16:55
2022腾冲科学家论坛1日在云南省腾冲市开幕。
2022-12-02 10:09
神经元因退行性疾病或创伤而受损后,几乎没有自我修复的能力。
2022-12-02 10:18
这颗陨石是迄今发现的第九大陨石。
2022-12-02 10:14
随着人工智能和语音识别技术的不断进步,以及相关市场的发展壮大,利用语音识别疾病也引发了更多关注。
2022-12-02 10:02
云南大象的北上及返回之旅,让我们看到了中国保护野生动物的成果。
2022-12-02 06:05
12月1日,经过6个月的业务试运行和今年汛期台风、暴雨、强对流天气的“实战”考验,风云三号E星、风云四号B星及其地面应用系统正式业务运行。
2022-12-02 06:10
在四川省稻城县金珠镇的花海间,藏着一个由数百面白色反射面天线组成的巨大的圆环形望远镜阵列,圆环的正中心有一个约百米高的铁塔。
2022-12-01 05:05
在过去很长一段时间里,人们普遍认为“健康等于不生病”,获取医疗服务也是维持健康最常见的途径,表现为患病后实地前往配置有医疗器械、医疗人员的机构就医。
2022-12-01 05:05
记者日前从重庆市文物考古研究院获悉,在历时6个多月的抢救性考古发掘后,重庆合川张家院子遗址考古工作取得突破性进展。
2022-12-01 05:05
浙江省丽水市政府于30日召开推进生物多样性保护工作新闻发布会,正式发布了百山祖老伞、小老伞、斑环狭摇蚊、百山祖狭摇蚊、瓯江小鳔鮈5个新物种。
2022-12-01 05:05
近年来,浙江省绍兴市上虞区强化科技赋能,积极推进新型智慧城市建设。目前该区主要道路已安装智慧化路灯,实现远程控制、检测,最大程度降低能耗。
2022-12-01 05:05
加载更多