中消协点评房屋领域十大霸王条款 购房、装修遇到这些“坑”别踩

　　本报讯(记者 王薇)房屋销售又到“金九银十”，购房合同条款中都有哪些霸王条款？昨天，中国消费者协会针对近日发布的《“不公平格式条款”消费者认知及线索征集调查报告》，邀请中消协律师团律师对消费者反映强烈的商品房买卖、租赁、装修、物业等相关领域的十大不公平格式条款进行点评，提醒消费者遇到这些“坑”别踩。

　　中消协表示，购房时消费者会遇到这样一类当出售方不能履行义务时，完全免除己方定金责任的霸王条款。如：在格式条款中注明，在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。针对这一条款，中消协律师团律师提醒消费者，依照法律规定，收受定金的一方不履行合同约定的义务时，除应当向支付方返还收到的定金外，还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。这一格式条款的规定完全规避了经营者不履约所应承担的法律责任，对购房者非常不公平，违反了法律的规定。

　　消费者在购房时，会遇到商品房买卖合同与广告宣传内容不符的情况，而开发商多以买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准的格式条款来规避责任。中消协律师团律师对此点评，根据法律规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　针对房屋租赁时，消费者会遇到房屋租赁期满后，中介机构限制消费者与房屋所有人直接交易的格式条款。如：在签订房屋租赁合同时，部分中介机构会标注，自租赁期满合同终止后三个月内，甲方(承租人)不得与该房屋的产权所有人自行成交，否则应向乙方(中介机构)交付月租金的200%作为赔偿。中消协律师团律师表示，消费者通过中介机构与房屋所有人订立租赁合同，对于中介机构提供的订立合同的机会或提供的订立合同的媒介服务，已依约支付报酬，中介机构的合同目的已经实现。租赁期限届满合同终止后，消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同。中介机构无权予以限制，更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。

　　除此之外，消费者还会遇到物业公司收取管理费却不承担未尽到管理义务的民事责任的格式条款。如：消费者常常会看到这样的格式条款，物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务，物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任。中消协律师团律师对此点评，物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定，物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任，属于物业服务企业免除自身责任和法定义务。

　　另外，中消协还对出卖人享有最终解释权，排除对方权利，免除己方责任；扩大不可抗力适用范围，为延期交房免责；装修施工存在问题，将材料费转嫁给消费者；违约金的设定标准过低，经营者的违约成本较小；将预付款视为定金或违约金，解除合同时不退款，加重消费者责任；在物业管理费外要求业主分摊公用费用，加大业主的责任等霸王条款进行了点评。