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房屋买卖合同纠纷多发 规范交易行为保障自身合法权益

来源:法制日报--法制网2019-12-23 16:38

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  近年来,全国各大城市房屋交易市场活跃,居民购房意愿强烈,二手房市场交易频次增加,房屋价格上涨,争议也不断增多。仅2017年至2019年10月,新疆乌鲁木齐市中级人民法院就审理房屋买卖合同纠纷案件360件,在合同纠纷中,往往因为当事人对房屋买卖合同法律效力、交易行为认定及违约法律后果等不了解而产生大量纠纷诉讼。

  为向广大群众提示二手房交易中存在问题及如何增强市民在房屋交易中的风险防范意识,并依法维护自己的合法权益,乌市中院近日发布了乌鲁木齐市涉房屋买卖合同纠纷典型案例,为房屋合同纠纷各方维护合法权益提供引导和帮助。《法制日报》记者从中挑选了5起案例,具体分析了在房屋买卖交易中合同效力、责任主体范围等问题,也阐述了现实生活中大量存在的“借名买房”等引发的相关法律问题,提醒广大市民规范房屋买卖交易行为,避免不必要的损失。

  宅基地不是想买就能买

  新疆乌市市民朱某与村民张某签订《宅基地房屋使用权转让协议书》,双方约定张某将其在本村的宅基地及地上房屋转让给朱某,后朱某因房屋无法落户等原因,向法院提出请求确认双方所签协议无效以及返还转让款等诉讼请求。

  法院审理后认为,根据物权法和土地管理法的相关规定,农村宅基地的所有权属于集体经济组织。现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取了原则禁止的规定,宅基地使用权只能在同一农村集体经济组织内部成员之间有限制地进行流转。除同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同外,农村居民向城镇居民、其他经济组织成员出售农村房屋,原则上应当认定无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。

  法院判决,村民张某将宅基地及房屋转让给市民朱某的行为,违反了法律禁止性规定,故应属无效,张某应当返还已收取的朱某购房款,并承担朱某相应的损失赔偿责任。

  借名买房引纠纷对簿公堂败诉

  李某以岳某名义与某房地产开发公司签订了《房屋买卖合同》,缴纳了购房款及房屋的相关费用。

  李某认为其与岳某之间存在借名买房的合同关系,遂向乌鲁木齐市中级人民法院提出要求岳某协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求,而岳某则辩称其系委托李某代购房屋,双方之间并不存在借名买房的事实。

  法院审理认为,借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。

  由于某些房产购买需要一定资格,事实购买人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买,导致借名买房现象在现实生活中大量存在。

  本案中判断借名买房是否成立,主要审查三个方面:借名人是否占有使用房屋;购房款是否为借名人实际出资;借名人和出名人之间是否存在借名合意。

  此案李某仅提供了出资凭据及合同等,不能证明其与岳某之间存在借名买房的意思表示。

  乌市中级人民法院终审判决,李某对其诉讼请求所依据的事实无法提供相应证据证明,驳回李某诉讼请求。

  隐瞒“凶宅”卖房屋要担责

  刘某购买沙某房屋一套,后刘某得知涉案房屋内发生过自杀事件,遂向乌鲁木齐中级人民法院提出撤销与沙某所签房屋买卖合同的诉讼请求。

  经法院查证,沙某在房屋交易前未向刘某告知房屋的真实情况。

  法院审理认为,房屋买卖属于日常生活中重大事项的交易,房屋出卖人对其明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息负有信息披露的义务。按照一般民间习俗,房屋内若发生自杀等非正常死亡事件,往往被认为存在不吉利因素,这类房屋被定义为“凶宅”,对于房屋的出售价格会产生实质性影响,从而影响买受人的缔约基础,应属于出卖人必须披露的信息范围。

  在订立合同时,沙某隐瞒这一重要信息,构成欺诈,致使刘某在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同并履行完毕,刘某有权要求撤销该合同。

  合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。

  经乌鲁木齐中级人民法院判决,沙某存在主观过错,支持了刘某的诉讼请求。

  未经共有人同意卖房 不产生物权变动效力

  梁某未经其丈夫张某的同意与段某签订房屋买卖合同,段某向乌鲁木齐中级人民法院起诉要求梁某及其丈夫张某共同协助办理房屋登记手续,张某以房屋系其与梁某夫妻共同财产,梁某在出卖房屋时未经其同意为由,不同意段某的诉讼请求。法院经查证,梁某向段某出售房屋,并与其签订房屋买卖合同的行为均未取得梁某丈夫张某的同意。

  法院审理认为,《中华人民共和国物权法》第九十七条规定,处分共有不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

  本案中,梁某未经房屋共有人张某的同意,即与段某签订房屋买卖合同,违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定,但是《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定并非针对买卖合同的效力性强制性规定,其他共有人仅以未经其同意为由,请求确认买卖合同无效的,法院不予支持。

  经乌市中级人民法院判决,此案买卖双方所签房屋买卖合同虽有效,但不产生物权变动效力,驳回段某诉讼请求。

  签订房屋买卖合同 为借贷行为提供担保无效

  张某向某房产公司出借280万元,除签订《借款合同》之外,又另行签订了以张某购买某房产公司十二套商铺为主要内容的《商品房预售合同》,双方约定购房总价为280万元,但房屋单价却明显低于市场价格。

  另外,在双方所签《房屋回购协议》中约定,如某房产公司在回购时限未履行全款回购上述商品房,视为主动放弃回购权利,张某可自行出让。

  张某后持《商品房预售合同》向乌市中级人民法院起诉某房产公司,要求交付合同项下的十二间商铺。

  法院认为,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

  在本案中,双方当事人在发生借款关系之后,为保证借款的偿还又订立了《商品房预售合同》,当事人签订买卖合同,其目的是担保债务人能及时还本付息,在债务人无法偿还债务时,以其自有房产直接抵债,故当事人之间不存在真实的房屋买卖合同关系,而是民间借贷关系。

  双方签订《商品房预售合同》的真实意思是为借款行为提供担保,而不是通过支付对价获得房屋的所有权。

  乌市中级人民法院判决,本案双方虽然签订了房屋买卖合同,但双方真实目的不是房屋所有权的转移,而是为借款担保,依法裁定驳回张某起诉。(法制日报全媒体记者 潘从武 实习生 钟翔)

[ 责编:巩银凯(实习) ]
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