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开发商告自己违法售楼案 律师:买房者可以缔约过失要求赔偿

2018-08-13 13:18来源:光明网

  光明网记者 陈畅

  近日,房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司(下称“闻天科技”)因向法院自诉无证销售,将12名业主告上法庭,深陷舆论漩涡。此前,该开发商涉及的另一起同类型案件已被判决确认合同无效,这种情况下对于这12名业务非常不利,业主应当如何维护自己的权益?

  开发商状告自己违法售楼 请求法院确认合同无效

  据媒体报道,一位购房者王女士称,2016年5月,她通过朋友介绍,与西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称开发商)签订了内部认购合同,购买了紫杉庄园的一套房屋,并支付了140多万元的全款。

  王女士表示,虽然当时知道该项目尚未取得预售证,但开发商多次承诺正在办理中。当时四证是挂在墙上的,说第五证正在办理,而且承诺最多三个月就会下来,结果就一直拖着。直到今年年初,王女士收到开发商发来的通知,要求清退此前所售房屋,这让王女士无法接受。

  今年2月,开发商将王女士等12名买受人起诉至法院,请求确认双方签订的内部认购合同无效,理由是在签订合同时,原被告双方均明知开发商开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定,双方签订的合同为无效合同。

  记者了解到,前几年在西安没有预售证而售房的情况在地产界是一个普遍现象,其中不乏全国知名的大地产商。在这样的大环境下,很多普通百姓都对开发商没有预售证的情况不是很重视,而实际上也确实都相安无事。而像闻天公司这样,状告自己违法售房的现象非常少见。

  王女士表示,当初开发商可能因为资金紧张,才跟他们签订内购合同,而且要求全款支付。2016年5月3日,她购买闻天科技紫杉庄园房产时,每平米折后仅售7070元;现在该房产售价已涨至每平米24000元左右,是原来价格的三倍多。

  这样看来,开发商之所以敢状告自己、自曝家丑,并不是良心发现,想做个守法的企业,而是看到房价大幅上涨带来的巨大利益,要远比被认定为违规无证售房所产生的罚款要多得多。

  据媒体报道,闻天科技前负责人徐龙光称这12名购房者多为闻天科技前接盘营销合作方西安嘉兴营销策划有限公司(下简称“嘉兴公司”)股东、员工、亲友。他没有一心盘算着不给业主房产,清退所售房产起诉业主,也不是因为房价上涨,而是监管部门责令清退在先,但因公司资金链断裂,清退工作从2016年持续至2018年,迟迟未能完成。

  这种说法并未得到嘉兴公司负责人贾喆的认同。贾喆表示,闻天科技在资金最困难时,他出面召集公司股东、员工、好朋友认购10套房产,帮徐龙光渡过难关,最后却为追求更大利益撕毁合约,将这些人状告到法院。

  开发商起诉的另一案件已被确认合同无效

  据了解,此前开发商起诉另外两名认购人的案件,法院已经审理并宣判,认定合同无效,其中一名认购人已提起上诉。在该案判决后不久,涉案房屋已于6月8日获得《商品房预售许可证》,有购房者认为预售证下发的时间太诡异。

  最高人民法院2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房预售许可证》,这也成为法院认定双方签订的内部认购合同无效的理由。

  北京市地平线律师事务所律师胡永平表示,“从这一规定来看,法院的判决也是有法有据,没有什么问题。但法院并非一定要选择确认合同无效,也可以依据公平原则和诚实信用原则,驳回开发商的诉求”。

  胡永平律师认为这样的判决结果对于后面12位买房者非常不利。行政许可设置的资质等要求,主要考虑到某些行业的公共服务属性,为是给服务需求方更方便地寻找到合格的服务者提供便利条件,从这个意义上说,资质的要求更像是管理性强制规定,而非效力性强制规定,似乎不应该构成对合同效力的影响。

  胡永平说“一般对于资质要求的违反与合同效力之间的关系,应从合同相对人的利益出发进行考量,一概认定合同无效,有时候会对合同相对人的利益造成直接损害。若合同有效对相对人更有利,应认定合同有效或者允许资质的补正。同时,也可以考虑资质的欠缺因合同的履行而被治愈。如在《建设工程施工合同司法解释》中,认为合同无效的同时,如果工程质量验收合格,可以参照有效合同处理。参照以上这些规定,法院完全可以判决合同有效。”

  买房者可以“缔约过失”要求开发商赔偿

  我国《合同法》第42条规定,当事人在订立合同过程中,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,以及有其他违背诚实信用原则的行为,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。

  胡永平律师告诉记者,“《合同法》第42条的内容确立了缔约过失责任制度。在合同缔结过程中,当事人一方因自己的过失而致合同不成立、无效或被撤销,应赔偿信赖其合同为有效成立的相对人基于此项信赖而发生的损害。具体赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失,还应包括由于信赖合同有效,从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益,也就是机会损失。而对于这些买房者的机会损失,可以房屋增值利益损失作为参考。

  因此,这些买房者可以开发商缔约过失为由,向法院起诉,要求开发商赔偿购房的机会损失。”

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